Grundsteuer: Lohnt sich ein Gutachten?

Wer nachweisen kann, dass das Finanzamt den Immobilienwert zu hoch angesetzt hat, zahlt weniger. Doch die Hürden sind beträchtlich.

Korrekturmöglichkeit als Verfassungsanker

Warum hat der Bundesfinanzhof das neue Grundsteuermodell im Herbst 2025 durchgewunken? Ein wesentlicher Grund: Das Gesetz enthält ein Sicherheitsventil. Eigentümer dürfen belegen, dass ihre Immobilie weniger wert ist als vom Fiskus unterstellt. Ohne diese Hintertür wäre das System vermutlich an den Verfassungshütern gescheitert. Wichtig zu wissen: Diese Escape-Route existiert nur in Bundesmodell-Ländern. Wer in Bayern, Hessen, Niedersachsen oder Hamburg lebt, schaut in die Röhre.

Die magische Zahl heißt 40

Ein Sachverständigengutachten entfaltet erst Wirkung, wenn die Diskrepanz zwischen amtlicher Festsetzung und realem Marktwert erheblich ausfällt. Konkret: Der tatsächliche Wert muss mindestens 40 Prozent unter dem Behördenansatz liegen. Veranschlagt das Finanzamt eine halbe Million Euro und ein Gutachter ermittelt nur 350.000 Euro, ist die Schwelle überschritten. Baden-Württemberg mit seinem reinen Bodenmodell zeigt sich großzügiger: Dort genügen bereits 30 Prozent Differenz.

Nicht jeder Experte zählt

Das Finanzamt akzeptiert längst nicht jeden Nachweis. Zugelassen sind Gutachterausschüsse der Kommune, vereidigte Sachverständige sowie Fachleute mit DIN-Zertifizierung. Maklerschätzungen oder Architektenmeinungen wandern direkt in den Papierkorb. Eine Alternative zum Gutachten: ein dokumentierter Kaufpreis, der innerhalb von zwölf Monaten vor oder nach dem Stichtag Anfang 2022 erzielt wurde.

Wer bezahlt den Gutachter?

Hier liegt der Haken: Grundsätzlich bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen. Ein Urteil aus Baden-Württemberg sorgte zwar für Aufsehen, weil das Gericht das Finanzamt zur Erstattung verdonnerte. Der Fall lag jedoch speziell: Eine riesige Grünfläche ohne Bebauungspotenzial machte die Überbewertung auch für Laien offensichtlich. Als Blaupause für den Normalfall taugt das kaum.

Fristen im Blick behalten

Verändert sich der Wert einer Immobilie durch Umbau, Abriss oder neue Nutzung, muss das Finanzamt davon erfahren. Stichtag für die Meldung ist Ende März des Folgejahres. Die Pflicht gilt unabhängig davon, ob der Wert steigt oder fällt. Wer das ignoriert, riskiert Ärger mit der Behörde.